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伟易博平台经纪人为卖方

卖方代理/挂牌代理

以市场最高的价格出售收入型房产需要的不仅仅是张贴一份漂亮的营销宣传册,上面有预估的收入/支出数据,然后等电话.

我们的销售过程
卖方代理/挂牌代理

为什么需要卖方代理?

现实情况是, 在大多数情况下, 在“卖房备忘录”分发给潜在买家或经纪人之前,确实需要/推荐几个月的售前准备.

在认真考虑出售之前,所有的卖家需要了解的是……

评估收益型房产的主要指标是净营业收入资本化. 换句话说, (其他条件相同), 支持的净营业收入越高, 收入型房产的价值就越大.

会见卖方代理
卖方的代理人联系

我们的销售过程

多年来,我们的经验表明,很少有业主(即使是经验丰富的私人业主投资者)真正理解,即使是“几千美元”的净营业收入支持,在出售时对收入-物业估值的影响.

让我们以下面的例子,并应用一步一步的方法和过程Realty Yield鼓励所有卖家在“启动”出售物业之前进行.

例子
典型的30个单元的公寓楼

这包括财政和物质两部分.

  • 目前平均租金为每单位1100美元,相当于每年租金收入396,000美元.
  • 当前其他收入(滞纳金- 1美元,800, 衣服- 3美元,200, 停车- 0美元, 存储- 0美元, 租户水电费报销- $0, 所有其他- $0)等于$5,每年000.
  • 当期营业费用(税金, 保险, 公用事业公司, 维护, 专业管理, 所有其他)等于170美元,每年000.

因此,当前的净营业收入= $231,000 ($396,000 + $5,000 (-)$170,000)

假设市场资本比率为5.50%,这个等于a 当前价值约420万美元

步骤1

物业预售估价

剂的作用
  • 分析租金帐簿、财务 & 物理问题
  • 量化实施建议的价值
卖方的角色
  • 提供物业收益营运财务报表
  • 与伟易博平台收益一起完成实物检查

这包括财政和物质两部分.

财务因素包括:当前租金与潜在市场租金/全租金, 当前其他收入与潜在收入之比, 当前的运营费用负荷与最优和任何“容易/短期”的增值机会(例如实现一个公用事业-账单-回馈计划),可以在销售前应用.

物理组件将包括所有“低成本”的美学项目(油漆, 景观, 小修理, 标志, 照明(外部), 垃圾 & 碎片(外部)和所有/大多数次要单位缺陷(磨损的地板覆盖物, 没有电器, 油漆, 等.).

通常情况下(除非所有者是全职的专业投资者和活跃的资产经理), 在公开市场上做广告之前,谨慎的业主应该先列出“财务”和“实物”项目.  此外,许多这些项目通常需要几个月的时间来纠正/执行.

不幸的是,太多的卖家在决定出售之前并没有从分析中获益.

继续示例
典型的30个单元的公寓楼

继续上面的30个单元的案例研究, 伟易博平台收益率的评估分析确定:

  • 租金很容易就会涨到平均1美元,150个单位, 这等于414美元,年租金收入$ 000 (+$18),000过电流).
  • 额外车位收费可以产生新的“其他收入”(10个车位×每月25美元= 3美元),每年为000美元),并实施公用事业账单返还计划,让租户为提高公用事业成本做出贡献= 14美元,每年400).  估计每年增加12,400美元.
  • 可在以下几个方面降低运营费用:
    -公用(垃圾)插座从3个减少到2个.  储蓄= -$3,000 每年
    ——维修 & 使用第三方分包商而不是物业管理公司的人员进行维修.  储蓄= -$6,000 每年
  • 轻微的物理外观缺陷似乎会对驾车询问的数量和优质新租户的申请产生负面影响.  此外,现有租户的看法是,业主没有充分维护财产. 因此,Realty Yield推荐清新的景观,动力清洗 & restriping停车场.

上述的财务后果,对卖方所有者,不能夸大.  根据上述措施,预计销售价格的上涨情况如下:

  • 预计租金收入:41.4万美元
  • 预计“其他收入”:17400美元
  • Projected operating expenses (reduced): <$161,000>
  • 预计净营业收入:270,400美元(高于231,000美元)

假设相同的市值比率为5.50%,这个等于a 新增/预计价值约4,900,000美元(增加约700,000美元价值)!).  如果这一令人大开眼界的分析只是由卖方的顾问/上市经纪人传达的话,大多数业主会做出这样的选择:等待几个月再出售.

步骤2

售前的策略 & 行动计划

剂的作用
  • 草案,直接 & 管理售前行动计划 & 时间轴
卖方的角色
  • 提供输入 & 批准预售计划 & 时间轴

现实是,开始提高租金, 实现公用事业账单偿还程序, 收取车位收入, 转移到第三方R&在改善的财务结果反映到经营报表上之前,需要一段时间.

Realty Yield将与您一起起草书面计划和时间线,并参与这一过程的执行和管理.  我们一直这样做.

Realty Yield不是那种为了完成一笔交易并赚取佣金而急着把你推向市场的经纪人.  事实上,在许多情况下,我们强烈建议与此相反.  直接问我们的客户——他们会证实这是真的.

步骤3

定价 & 提供备忘录

剂的作用
  • 确定当前/新属性值 & 建议的价格
  • 准备提供备忘录
卖方的角色
  • 批准上市价格及发行备忘录

为了给房产合理定价,我们将编制一份同类可比销售清单, 执行我们自己的估值分析, 查看最近对类似房产的评估, 回顾当前的待售竞争,并考虑任何增值/上升的机会, 那栋房子能让买家买下吗.

定价应该从一开始就做好.  We don’t "buy" listings; in other words we won’t tell you your property is worth more than it really is just to get a listing, 然后要求你降低价格,因为"市场变了".

你会从一开始就得到一个伟易博平台你的财产价值的诚实的意见.  我们鼓励卖家像买家一样思考. 如果你自己都不买自己的房子,为什么别人会买呢?  同样,如果你想与我们合作,需要市场上最顶尖但现实的初始定价.

伟易博平台收益公司将准备发售备忘录(营销套装). 我们的营销材料是多年经验的结晶,我们知道什么对我们的卖家有好处,什么没有.  但是,不要相信我们的话.  根据LoopNet(互联网上排名第一的商业投资伟易博平台上市网站)的分析,, 我们的列表一直在最受访问(点击)的前5%. 数字不会说谎.

我们的营销方案非常注重明确区分你的房产(为什么买家应该投资它), 支持的目标, 引人注目的财务/投资回报指标. 是的, 我们也适当地以具有代表性的高质量照片为特征, 租金比较数据, 销售比较数据, 市场/子市场和人口统计信息, 地图, 等.

所有的卖家在保留经纪人的营销材料之前,都应该要求看一看样品.  我们期待与您分享我们的成果.

步骤4

市场营销 & 广告

剂的作用
  • 通过所有可用的通道暴露属性
卖方的角色
  • 通知物业收益物业运营中的任何重大变化,如果适用

将风险敞口最大化并没有坏处.  显然,该产品吸引的合格的潜在买家越多,效果就越好.  我们利用以下所有渠道:

  • 商业地产列表网站(LoopNet, 展示/主演, CIMLS, 商业来源, VerticalEmail, RMLS, 公寓出售, 更多的…)
  • 代理社区
  • 联系其他投资伟易博平台的主要业主
  • 目前伟易博平台收益客户
  • 中高净值个人将资金从其他资产类别中重新配置
步骤5

一起做交易

剂的作用
  • 评估/合格买家
  • 谈判价格 & PSA条款
  • 通过关闭来管理流程
卖方的角色
  • 批准买方、价格和合同条款
  • 在买方尽职调查期间支持伟易博平台收益

并非所有买家/投资者都是生来平等的.  情况下, 动机, 买家体验, 而销售经纪人的专业知识也是“选择”合适买家的因素.  我们的经验将在这里带来巨大的回报,几乎消除了错误的开始.

谈判/维持最终商定的销售价格, 在奠定了适当的基础后,哪一个接近发行价的价格更容易实现.  因为我们支持我们的上市和定价与目标, 可验证的数据, 大的价格优惠不是我们的客户/卖家必须要面对的.

话虽如此,谈判是每项协议的一部分. 所有的经纪人/销售人员都说他们是谈判专家, 我们可以用20多年来的真实结果来证明这一点, 问我们的客户!

我们已经促成了价值近5亿美元的伟易博平台交易. 经验是无可替代的.

我们为我们的房产代理服务带来的另一个关键的增值部分是,我们还代理商业/公寓抵押贷款(大多数买家需要/想要的融资).  交易失败最主要的原因是融资.  这不会发生在我们身上.  我们毫无疑问地知道有哪些贷款, 哪些金额可以借款,哪些买家将能够获得融资.  在很多情况下,我们最终为买家融资, 这对所有人来说都是双赢的.

底线是,我们的经验表明,一旦签订合同,很少有销售失败的.

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为什么选择我们?

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