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商业抵押贷款服务

银行渠道 & 选项

银行

如果你正在寻找融资你的公寓大楼或商业伟易博平台与当地银行, 你可能会觉得没有必要使用中介.

但事实并非如此. 银行也有自己的利基市场. 社区银行之间存在着深刻的差异, 信用合作社, 地区性银行, 和国家机构. 一些银行提供全额分期偿还的30年期贷款, 其他公司的摊还期限为20或25年. 一些贷款人可能会限制杠杆率在70%,而其他将允许一些多户型房产高达80%的LTV. 也许你更喜欢一个较短的提前还款期,因为你通常会再融资或出售/1031交换 每2 - 3年.

由于以上原因和更多, 你可能会受益于与抵押/融资中介(如Realty Yield),有一个长长的银行关系和选项列表.  我们可以根据您的情况和需要为您的贷款提供最优惠的利率/条款.  

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公寓银行条款示例 & 商业地产

大小:  一百万到五千多万美元
术语:  长达30年
利率:  固定利率是可变的,浮动利率是基于伦敦银行间拆放款利率的差额
摊销:  长达30年
最大LTV:  75-80%
最低 DSCR: 从1.20x
利息期:  Partial-term和足月

优势

  • 会做小额贷款吗
  • 强大的金融支持能为借款者的问题资产融资吗
  • 比代理快
  • 灵活的可转让预付选项/条款

缺点

  • 有时更严格的首付和贷款限制基于借款人的净值
  • 通常(并非总是)要求借款人有某种追索权
  • 通常比CMBS和代理贷款更短的分期付款和固定期限
  • 可以对现金再融资采取更严格的措施(不总是这样,因贷方而异)

100万美元以下的公寓/多户型贷款来源

其中一个服务不足的地区,也是一个很难获得贷款的地区,公寓/商业地产贷款从500美元起,000到100万美元.

这是因为贷款者要花同样多的钱来发行500美元,1000万美元的贷款. 也, 由于大多数公寓/商业贷款发起者是受美元数量的激励,所以他们追求100万美元以下贷款的动机就少了, 它可能会翻倍, 三倍, 或者是工作量的四倍.  伟易博平台收益率可以获得最好的贷款来源,为这种高需求, 服务水平低下的金融/抵押贷款领域.  

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贷款规模25万- 100万美元(典型项目亮点):

大小:  250000 - 100万美元
术语:  3 5 7 10到30年
利率:  固定利率是可变的,浮动利率是基于伦敦银行间拆放款利率的差额
摊销:  长达30年
最大LTV:  高达80%
最低 DSCR: 从1.20x
利息期:  Partial-term和足月

要点

  • 信用评分600+
  • 超过75万美元的多户型贷款无追索权
  • 简易型程序可用
  • 快速关闭,35到45天

人寿/保险公司

公寓物业, 人寿公司提供了一种替代房利美和房地美的融资方式, 因为他们有更长的贷款期限和通常例外的利率.

然而, 人寿保险公司在杠杆率(LTV)方面缺乏竞争力, 特别是当涉及到现金再融资时. 人寿公司通常是最具竞争力和可行的选择较大的结余(1000万美元以上)商业伟易博平台贷款的办公楼, 零售中心, 单租户零售及其他商业物业. 人寿公司通常会关注最高等级/质量的资产, 因此,他们在批准融资/抵押贷款时非常挑剔.

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商业伟易博平台贷款人寿公司条款范例

大小:  200万美元和
术语:  贷款期限为10至35年(可自行摊销)
利率:  固定利率变化
摊销:  长达30年
最大LTV:  75%(尽管通常上限为65%)
最低 DSCR: 从1.25x+
利息期:  利息只适用于某些物业

优势

  • 是否会考虑贷款修改或特殊要求(如.e.第二次融资)
  • 提前利率锁定(关闭前90天)
  • 无追索权的选择

缺点

  • 通常情况下,较低的LTV限制
  • 通常仅限于高级资产
  • 不太可能进行套现交易

CMBS

CMBS贷款, 也被称为管道贷款, 无追索权和提供低利率和相对较高的杠杆率, 符合条件的房产的ltv高达75%. CMBS是“商业抵押贷款支持证券”的缩写,“因为这些贷款汇集成证券,并在二级市场上出售给投资者。”. 对于不太适合房利美(房利美(Fannie Mae))或房地美(房地美(Freddie Mac))等机构贷款机构的项目,CMBS融资通常是理想的.

因为CMBS主要是基于资产的, 贷方更有可能批准有信用或法律问题的借款人, 比如最近的一家破产公司. 这些贷款也是理想的情况,需要一个更快的关闭过程, 较少的繁文缛节,比借款人更关注房产收入.  CMBS贷款适用于大多数商业地产资产类别, 包括办公大楼, 零售中心, 公寓大楼, 酒店, 产业属性, 和更多的.  CMBS贷款可以为一些多户型投资者提供显著的优势和利益.

注意:CMBS借款人应该理解这一点, 不像银行贷款, 在你的贷款被证券化并出售给投资者后,你将不会与你的贷款人直接打交道. 而不是, 你将和一名服务大师一起工作, 专门从事管理(收款)工作的公司, 财产检查, 等.)管道贷款.

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CMBS公寓术语示例 & 商业地产贷款

大小:  一般来说,200万美元以上
术语:  5年,7年和10年的固定利率
利率:  通常是基于保证金(约200个基点)的掉期利率
摊销:  25至30年
最大LTV:  高达75%
最低 DSCR: 从1.25x+

优势

  • 无追索权
  • 有吸引力的固定利率
  • 高达75%的终身价值
  • 会考虑非A类资产吗
  • 减少对借款人的审查
  • 提供现金不足的再融资
  • 贷款是完全可假设的
  • 在许多情况下可以与夹层债务或优先股合并吗

缺点

  • 偏离贷款文件条款的灵活性有限
  • 抵押品发放困难
  • 退出的代价可能很高(提前支付罚金、中止或收益维护)
  • 锁定通常防止提前支付2年以上
  • 储备金

房利美(Fannie Mae)

当涉及到多户住宅的融资时, 公寓, 学生住房, 经济适用房, 辅助生活, 卫生保健设施, 移动家庭公园等等, 房利美经常提供最有竞争力的固定利率和浮动利率融资, (房地美可能除外).

然而, 排位赛可能是一个挑战, 因为房利美贷款需要非常有经验的借款人提供强有力的财务报表和严格的伟易博平台担保. 房利美多户型贷款特别适合为经济适用房融资,可以为经济适用房的修复提供资金——特别是当与低收入住房税收抵免计划(LIHTC)相结合时. 房利美(房利美(Fannie Mae))的融资也是一个不错的选择,因为以前住房和城市发展部(HUD)的遗留项目正在根据租赁援助示范(RAD)计划转换为第8款住房.

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例如房利美公寓贷款条款

大小:  通常是100万到1亿美元
术语:  5年,7年,10年,12年
利率:  固定利率变化
摊销:  30年
最大LTV:  75% ~ 80%
最低 DSCR: 1.25x

优势

  • 非常有竞争力的价格
  • 早期费率锁定选项
  • 高达80%的LTV
  • 无追索权
  • 多种提前付款选项/条款可供选择

缺点

  • 选择他们要融资的房产
  • 要求资金雄厚和有经验的借款人

房地美(Freddie Mac)

房地美为公寓社区的收购和资本重组提供多元化的多户型贷款产品组合.

在过去, 房利美是政府赞助的机构,是高结余多户家庭贷款的首选.  然而, 为了在贷款市场上变得更加积极,因为竞争加剧, 房地美在2014年9月推出了一个小型余额计划,与房利美展开竞争. 与房利美(房利美(Fannie Mae))一样,它对委托人和房产也有严格的承销准则. 但是一旦批准, 很少有多户型贷款机构能与之竞争, 在人寿公司之外进行更大规模的交易. 

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例如房地美公寓贷款条款

大小:  一般来说,100万美元以上
术语:  3年期、5年期、7年期和10年期固定利率和浮动利率期权
利率:  不同
摊销:  长达30年
最大LTV:  高达80%
最低 DSCR: 1.25x

优势

  • 非常有竞争力的价格
  • 早期费率锁定选项
  • 高达80%的LTV
  • 只提供部分期限和全部期限的利息
  • 无追索权的选择
  • 贷款是完全可假设的

缺点

  • 选择他们要融资的房产
  • 要求资金雄厚和有经验的借款人
  • 退出的代价可能很高(提前支付罚金、中止或收益维护)

HUD-Insured多户贷款

当涉及到建造、收购或再融资多户型房产时,美国政府的政策是.S. 住房和城市发展部(HUD)提供了一些目前市场上最好的融资选择.

住房抵押贷款保险的多户型贷款提供有竞争力的利率, 长条款, 高杠杆津贴, 完全摊还,无追索权. 此外,住房和城市发展部的多户型贷款是完全可以假设的(经住房和城市发展部/联邦住宅管理局批准).  而HUD贷款对于所有类型的房产都是很好的, 包括市价公寓, 他们为负担得起的房产提供额外的好处, 是低收入住房税收抵免(LIHTCs)的一个很好的候选人。, 位于机会区内,并与租赁援助示范(RAD)计划相结合的住房, 它允许某些符合HUD传统项目的房产将其住房转换为HUD Section 8项目. 然而, 尽管他们的好处, HUD多户型住房贷款确实需要大量的文书工作和文档,这就是为什么有一个值得信赖的顾问团队可以指导你完成HUD多户型住房申请的每个步骤, 批准, 和关闭过程. 

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住房和城市发展部贷款类型

HUD 223(f)多户型房产收购和再融资贷款
住房和城市发展部223(f)贷款是一个非常有效的选择谁想要购买或再融资多户住宅. HUD 223(f)贷款起价为100万美元(尽管有时会有例外),没有最高贷款金额. 这些贷款通常有35年的固定利率期限, 虽然期限可以短至10年, 只要贷款仍然完全摊还. 比如HUD 221(d)(4)贷款, HUD 223(f)拥有一定数量的经济适用住房或低收入住房单元的房产,可获得低收入住房税收抵免(LIHTCs).

住房和城市发展部221(d)(4)新建筑和实质性修复贷款 
住房和城市发展部221(d)(4)贷款可能是行业中最好和最实惠的贷款选择,开发商想要建造或大幅修复多户住宅. 这些贷款的起价为400万美元,最高可达1亿美元或更多, 并按市价出售, 负担得起的, 和租金补助发展. +, HUD 221(d)(4)贷款期限为40年固定利率, 加上3年只付利息的建设期. 适用于拥有大量经济适用房的物业, 开发商或许可以利用低收入住房税收抵免(LIHTCs). 除了, 这些贷款可以利用建设者赞助的利润和风险津贴(BSPRA)。, 允许总承包商在项目中持有少量股权, 哪些可以显著减少交易结束时所需的现金. 

辛苦钱

硬通货贷款和私人资本用于硬通货的情况在过去是罕见的. 然而, 随着市场的发展和资本的涨落, 现在可能会出现需要硬通货的情况.

商业伟易博平台的真正硬通货贷款的好处是,唯一的担保部分是伟易博平台的原始价值. 这意味着快速关闭和高成本. 在过去,借款人会因为信用、法律或财务问题而使用硬通货. 商业伟易博平台中的硬通货融资也用于借款人需要特别快的结束,因为最后期限, 或者是因为合同下的房产融资失败. 总的来说,由于各种各样的原因,硬通货仍然每天都在使用. 也就是说, 硬通货可能不是你唯一的选择, 在申请硬通货贷款之前, 你应该知道是否有其他选择. 请联系Realty Yield获取更多信息.

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多户住宅和商业地产的硬钱贷款条款示例

大小:  500000美元和
术语:  一般情况下,6个月至3年(可选择延期)
利率:  通常,12% +
融资费用:  通常情况下,3.00% - 5.00%
摊销:  仅限利息(偶尔可延期支付)
最大LTV:  通常限制在原有价值的65%

优势

  • 贷款金额由物业价值决定
  • 快速关闭过程
  • 所需借款人资格有限

缺点

  • 率最高
  • 最高成交成本
  • 短期与气球支付
  • 小额贷款有丧失财产的风险
  • 完全追索权

过桥贷款

无追索权的多户型和商业地产过桥贷款利率和条款因赞助而异, 贷款金额, 属性类型, 利用, 以及桥梁融资需求背后的故事.

过桥贷款的一些常用用途是建筑竣工、稳定和修复.  过桥贷款是重新定位伟易博平台以获得有竞争力的永久融资或在项目管理稳定或手头的“问题”得到解决后出售资产的理想选择. 多户型过桥贷款可以与房利美和房地美贷款一起使用, CMBS融资或其他银行贷款. 在房利美(房利美(Fannie Mae))和房地美(房地美(Freddie Mac))的永久融资选项之外,商业伟易博平台过桥贷款通常也存在大多数相同的机会.

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多户型和商业地产的过桥贷款条款示例

大小: 100万美元和
术语: 一般情况下,6个月至2年(可选择延期)
利率: 不同
融资费用: 通常情况下,利息
最大LTV: 通常,75%的成本(LTC)上限为已完成或稳定价值的70%.

优势

  • 贷款金额是由项目总成本或完工价值决定的,而不一定是根据现有收入或现有价值, 虽然本地收入可以帮助获得更好的利率/条款.
  • 快速关闭过程
  • 当信贷市场的其他部分被锁定时,资本通常是可用的

缺点

  • 贷款是短期的,通常需要在24个月内更换

私人/个人

有些公司提供由私人(或一组私人)资助的贷款, 而不是从公司的资产中. 私人贷款人通常愿意接受风险较高的贷款,以换取较高的投资回报率.

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其他按揭银行/经纪人中介

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