伟易博平台-伟易博官网

伟易博平台-伟易博官网

伟易博平台经纪人为买家

买方代理

除少数例外情况外,买方应始终利用买方代理的服务. 因为买家不支付任何经纪佣金,所以真的没有什么不利之处, 而, 可衡量的利益($)可能是显著的.

我们的购买过程
我们如何评估属性
搜索属性
伟易博平台买家代理

为什么你需要一个买方代理

作为受托人,经纪人有责任为交易的一方——卖方——争取最好的交易.

但是,当你是一个买家的时候,难道你不应该得到一个为你寻找最佳利益的人吗?

这就是我们的切入点. 本公司成立之初专门从事买方代理业务. 我们通过在整个过程中引导投资者来创造公平的竞争环境, 从最初的需求阶段到识别阶段, 筛选, 价格/条款谈判和融资安排.

与买方代理会面
联系买方代理

我们的购买过程

步骤1

会议 & 讨论

剂的作用
  • 为什么我们
  • 过程的解释
  • 当前的市场 & 机会
买方的角色
  • 现状
  • 目标
  • 需求
  • 风险承受能力
  • 时间线上

我们先来谈谈你的现状, 伟易博平台投资目标, 风险概况和时间表. 我们将提供当前市场的准确概述,并根据需要进行问答环节.

常见问题
步骤2

策略 & 行动计划

剂的作用
  • 识别 & 礼物的选择
  • 投资分析 & 预测
买方的角色
  • 输入有关参数
  • 问问题
  • 过程中期望的角色

一旦我们知道你想要实现什么, 我们与您一起制定一个现实的战略,以实现您未来的投资回报目标. 这一阶段包括:

  • 对你目前持有的股票进行财务分析(如果可以的话)(首先你需要知道自己的处境)
  • 比较各种购买和/或1031交易场景的投资回报分析
  • 物业类型分析(权衡利弊、风险、变数等. 这会影响你的投资组合)
  • 金融/抵押策略(你对债务/杠杆的最佳利用)
  • 包括资产和个人责任保护在内的股权结构决策
  • 定义角色(我们的角色和你的角色),明确谁将做什么、何时做以及如何做
步骤3

属性搜索

剂的作用
  • 屏幕上的机会
  • 提供的名单公司. 分析 & 叙述
买方的角色
  • 对发现的机会提供反馈
  • 排名/列表潜在的收购选项 & 沟通理想的交易结构

一旦你同意了,我们就会开始全面搜寻合适的房产. 我们不仅能接触到公开市场上的房产, 但也有许多“沉默的销售来源”. 我们对候选属性进行预筛选,以找到最适合您的标准的属性.

我们的预筛选包括估值分析, 投资/回报预测及税务影响评估. 我们调查任何潜在的所有权或转让问题.

我们检查候选属性以确定它们的物理状态, 审查与物业相关的文件,分析可比销售情况,以“实际检查”要价. 我们研究同类房产的租金,看看该房产的租金是否过低,卖方的租金预测是否过高. 我们调查卖方的动机和其他买家在市场上的兴趣.

我们访问您可以使用的贷款选项和项目.

然后, 我们为您提供一个书面叙述,您的购买选择与专业排名, 针对你的舒适度的缺点和考虑.

步骤4

收购 & 融资

剂的作用
  • 准备“报价”并开始谈判
  • 确定 & 安排最好的融资
买方的角色
  • 参与尽职调查
  • 提供必要的融资文件

如果你决定继续, 我们制定一个收购策略,以确保以尽可能好的价格和条件购买该物业. 当然, 提交的报价将包括所有必要的意外情况,允许有时间进行可能在预审过程中没有完成的尽职调查项目.

采购中的关键项目 & 出售协议包括:

  • 专业检查的意外事故, 环境/土壤, 全面的文档评审, 监管使用/发展问题, 标题的例外, 估定价值, 等.
  • 合同期内需要维护和/或达到的适用物业性能和/或维护基准(最低)
  • 伟易博平台所需的可接受贷款的数额和条件的特定的权变语言
  • 伟易博平台适当使用融资(杠杆)的指导,并最终为您的特定情况直接安排最佳可用融资
  • 支持结帐,包括“签署”前的“结算单”审核
步骤5

整理结算服务

剂的作用
  • 为管理层提供推荐计划 & 操作
买方的角色
  • 输入/选择决定 & 第三方专业人员的角色 & 供应商

物业投资的长期成功必须通过积极主动的资产管理实现最大化(注:资产管理与物业管理不同). “买入、持有和期待”是不够的。. 作为您的买方代理,我们的完整服务的一部分就是为您的新投资打下坚实的长期资产管理战略.

即使是温和的年度净营业收入增长,其复合效应也会对你的房产的长期回报和未来价值产生巨大影响. 但是增加你的净营业收入是一个积极和持续的过程. 可悲的是, 太多的业主允许长期潜在的良好购买侵蚀, 有时是在几年之内.

我们的目标是让您避免成为那些不幸的买家,作为我们的售后服务的一部分. 参见物业业主及房东服务页面.

我们如何评估属性

投资者的概要文件

投资者将有800美元,000 - $850,从另一处拥有的房产套现再融资,再投资另一处房产

投资者对公寓或单一租户的工业地产感兴趣

投资者更喜欢交钥匙式的物业,但如果需要适度更新,则会考虑增值公寓物业,租金可以提高,以证明改善的成本是合理的

投资者对位于俄勒冈州的伟易博平台感兴趣, 波特兰市区或强劲的二级市场

正在考虑的潜在收购

属性1

交钥匙式、共管优质公寓(13套).  一种被良好维护的表现良好的资产.  目前的租金接近市价.  在续租后,预计未来几个月租金会有小幅上涨. 该房产位于俄勒冈州波特兰市的东侧. 目前的所有者将退休并退出市场.

属性2

位于俄勒冈州波特兰市(格雷欣)郊区的花园风格公寓(16个单元). 该地产已被合伙企业拥有约三年. 现在已经完成了相当多的延迟维护.  现在的业主已经开始提高目前很低的租金(大约每单位75美元). 租金上涨也会带来一些增值的好处. 目前的所有者正在剥离他们的合伙企业,因此决定出售.

财产3

单租户工业建筑,具有财务实力雄厚的租户和长期租赁,每年租金增长3%.  租赁是NNN,所以承租人支付大部分的运营费用.  因此,每年的净营业收入是非常稳定和可预测的.  从所有权的角度来看, 是不是比需要专业物业管理的公寓楼更容易监管. 目前的所有者(卖方)正在做1031交换到一个更大的财产.

伟易博官网的作用

我们预先筛选了市场上可用的房产,并初步将范围缩小到三个符合我们客户概述的标准的潜在收购项目.

对这些资产进行了金融投资分析.  预计的税前和税后现金流量, 对贷款影响和预计升值进行了建模和比较.

投资工具

请下载 物业估价回报预测比较图,这是一个专有的 投资工具 我们在与客户合作时所运用的方法.  

伟易博平台经纪公司
交易
公寓/商业融资
交易
1031交换
交易

伟易博官网

所有的奖状
迈克·卡尔森有分析和计划利用市场条件的战略的能力, 最重要的是结合了最佳的融资选择, 使你的权益回报最大化. 这个人说:麦克是个货真价实的人,诚实、值得信赖,而且能力很强. 我很乐意将他推荐给任何需要帮助的人.
加里·米
2003 ~现在
适合任何有伟易博平台投资的人, 迈克·卡尔森的服务是实现最高结果的必要条件. 麦克·卡尔森不仅在伟易博平台投资和财富管理的各个方面都非常精明和渊博,而且在一般范围内的商业事务中也是如此.
林恩L
2005 ~现在
迈克·卡尔森和他的公司非常棒——非常专业,经验丰富,和他们一起工作很舒服. 迈克的分析和技术能力是一流的! 他知道如何评估投资组合和伟易博平台,以确定最佳的投资策略. 迈克·卡尔森的经纪和谈判技巧非常娴熟和有效. Make no mistake about it; there is a distinct advantage in utilizing an experienced financing liaison. 卡尔森不仅找到了好的房产,还找到了良好的融资. 他让整个交易成功了!
约翰B
2003 ~现在
迈克正是我所寻找的商业伟易博平台经纪人. 他有一种独特的能力,可以将财务数据应用到项目中,而不会让伟易博平台的情绪影响分析. 和Mike一起工作总是伟易博平台良好的沟通,他做得很好. 当你最终找到一处值得追求的房产时,他不会强迫你出价并收取佣金. 这更多的是伟易博平台长期的关系. 他向我保证,如果他在这笔交易上做得很好,我可能会回来要求更多的钱,我确信我又在寻找机会了.
克林顿L
2008 ~现在
我们对迈克处理这笔交易的方式非常满意, 我们让迈克作为我们孩子的联系人和我们的律师,如果我们死了,房子就留给孩子们了. 我们知道迈克会很正直,不会利用他们来结算我们的伟易博平台.
L家庭有限责任公司
2004 ~现在
麦迪逊在Realty Yield工作之前,我和她一起工作过. 她所做的每一件事都体现了她的干劲和激情. 她真正投入的是她的工作和客户的最大利益. 我强烈建议任何在伟易博平台投资方面需要指导和专业知识的人考虑麦迪逊和Realty Yield团队.
奥斯丁W
科里的沟通能力让我印象深刻,他在非常紧迫的时间内完成了我们复式公寓的预止赎出售. 他是有礼貌的, 专业,真的让交易对我的家人来说是一个愉快的经历.
坎德拉
2019年2月
科里·卡尔森对我们的四幢大楼的收购起了很大作用. 他的分析能力, 在寻求投资的过程中,专业的态度和富有成效的沟通让我和妻子在整个过程中都充满信心. 他与当地贷款机构的联系和对金融原则的理解证明了科里确实是您的一站式投资经纪人和顾问.
杰森 & 凯蒂我
2019年1月

我们的销售过程

这里是一步一步的方法和过程,Realty Yield鼓励所有卖家在列出待售房产之前遵循.

让我们以下面的例子为例,应用我鼓励所有卖家在“推出”待售房产之前要经历的一步一步的方法和过程. 注:该数据/事实集与实际销售密切一致.

多年来,我们的经验表明,很少有业主(即使是经验丰富的私人业主投资者)真正理解,即使是“几千美元”的净营业收入支持,在出售时对收入-物业估值的影响. 让我们以下面的例子为例,应用我鼓励所有卖家在“启动”一处房产出售之前的循序渐进的方法和过程.

例子
典型的30个单元的公寓楼

这包括财政和物质两部分.

  • 目前的租金平均为每单位700美元,相当于252,000美元的年租金收入.
  • 当前其他收入(滞纳金- $600, 衣服- 2美元,400, 停车- 0美元, 存储- 0美元, 租户水电费报销- $0, 其他的- $0)等于$3,每年000.
  • 当期营业费用(税金, 保险, 公用事业公司, 维护, 专业管理, 其他的)等于120美元,每年000.

因此,当前净营业收入= $135,000 ($252,000 + $3,000 (-)$120,000)

假设市场资本比率为6.75%,这个等于a 当前价值约为200万美元

步骤1

物业预售估价

剂的作用
  • 分析租金帐簿、财务 & 物理问题
  • 量化实施建议的价值
卖方的角色
  • 提供物业收益营运财务报表
  • 与RY一起完成物理检查

这包括财政和物质两部分.

财务因素包括:当前租金与市场/全租金, 当前其他收入与潜在收入之比, 当前的运营费用负荷与最佳和任何“容易/短期”的增值机会,可以在销售前实现.

物理组件将包括所有“低成本”的美学项目(油漆, 景观, 小修理, 标志, 照明(外部), 垃圾 & 碎片(外部)和所有/大多数次要单位缺陷(磨损的地板覆盖物, 没有电器, 油漆, 等.).

通常情况下(除非所有者是全职的专业投资者和活跃的资产经理), 在公开市场上做广告之前,谨慎的业主应该先列出“财务”和“实物”项目.  此外,许多这些项目通常需要几个月的时间来纠正/执行.

不幸的是,太多的卖家在决定出售之前并没有从分析中获益.

继续示例
典型的30个单元的公寓楼

继续上面的30个单元的案例研究, 伟易博平台收益率的评估分析确定:

  • 租金很容易涨到平均每套725美元, 这相当于261美元,每年租金收入$ 000 (+$9),000过电流)
  • 额外车位收费可以产生新的“其他收入”(10个车位×每月25美元= 3美元),每年5万美元),并实施公用事业账单返还计划,让租户为提高公用事业成本贡献力量= 5美元,每年500).  估计每年总增加$8,500.
  • 可在以下几个方面降低运营费用:
    -公用(垃圾)插座从3个减少到2个.  储蓄= -$1,800 每年
    ——维修 & 使用第三方分包商而不是物业管理公司的人员进行维修.  储蓄= -$5,700 每年
  • 轻微的身体缺陷似乎会对驾车询问的数量和优质新租户的申请产生负面影响.  此外,现有租户的看法是,业主没有充分维护财产.

上述的财务后果,对卖方所有者,不能夸大.  根据上述措施,预计销售价格的上涨情况如下:

  • 预计租金收入:26.1万美元
  • 预计“其他收入”:8500美元
  • Projected operating expenses: <$112,500>
  • 预计净营业收入:15.7万美元(从13.5万美元上升)

假设相同的市值比率为6.75%,这个等于a 新/预计价值约2 325 925美元.  如果这一令人大开眼界的分析只是由卖方的顾问/上市经纪人传达的话,大多数业主会做出这样的选择:等待几个月再出售.

步骤2

售前的策略 & 行动计划

剂的作用
  • 草案,直接 & 管理售前行动计划 & 时间轴
卖方的角色
  • 提供输入 & 批准预售计划 & 时间轴

现实是,开始提高租金, 实现公用事业账单偿还程序, 收取车位收入, 转移到第三方R&在改善后的财务结果反映到经营报表上之前,公司还需要一段时间来确定维修清单.

Realty Yield将与您一起起草书面计划和时间线,并参与这一过程的执行和管理.  我们一直这样做.

Realty Yield不是那种为了完成一笔交易并赚取佣金而急着把你推向市场的经纪人.  事实上,在许多情况下,我强烈建议相反的做法.  直接问我的客户,他们会证实这是真的.

步骤3

定价 & 提供备忘录

剂的作用
  • 确定当前/新属性值 & 建议的价格
  • 准备提供备忘录
卖方的角色
  • 批准上市价格及发行备忘录

为了给房产合理定价,我们将编制一份同类可比销售清单, 执行我们自己的估值分析, 查看最近对类似房产的评估, 回顾当前的待售竞争,并考虑任何增值/上升的机会, 那栋房子能让买家买下吗.

定价应该从一开始就做好.  We don’t "buy" listings; in other words we won’t tell you your property is worth more than it really is just to get a listing, 然后要求你降低价格,因为“市场发生了变化”.”

你会从一开始就得到一个伟易博平台你的财产价值的诚实的意见.  我们鼓励卖家像买家一样思考.  如果你自己都不买自己的房子,为什么别人会买呢?  同样,如果你想与我们合作,需要市场上最顶尖但现实的初始定价.

伟易博平台收益公司将准备发售备忘录(营销包).  我们的营销材料是多年经验的结晶,我们知道什么对我们的卖家有好处,什么没有.  但是,不要相信我们的话.  根据LoopNet(互联网上排名第一的商业投资伟易博平台上市网站)的分析,, 我们的列表一直在最受访问(点击)的前5%.  数字不会说谎.

我们的材料之所以有效,是因为我们不依赖于通用的、反刍的数据点.  重点是数字(可能 新业主/买家的投资回报).  毕竟,这不是赚钱的底线?  是的, 我们也适当地以具有代表性的高质量照片为特征, 租金比较数据, 销售比较数据, 市场/子市场和人口统计信息, 地图, 等.

我们的营销方案非常注重明确区分你的房产(为什么买家应该投资它),并有目标支持, 引人注目的财务/投资回报指标.

所有的卖家在保留经纪人的营销材料之前,都应该要求看一看样品.  我期待着和你分享我的.

步骤4

市场营销 & 广告

剂的作用
  • 通过所有可用的通道暴露属性
卖方的角色
  • 通知物业收益物业运营中的任何重大变化,如果适用

将风险敞口最大化并没有坏处.  显然,该产品吸引的合格的潜在买家越多,效果就越好.  我们利用以下所有渠道:

  • 商业地产列表网站(LoopNet, 展示/主演, CIMLS, 商业来源, VerticalEmail, RMLS, 公寓出售, 更多的…)
  • 代理社区
  • 联系其他投资伟易博平台的主要业主
  • 目前伟易博平台收益客户
  • 中高净值个人将资金从其他资产类别中重新配置
步骤5

一起做交易

剂的作用
  • 评估/合格买家
  • 谈判价格 & PSA条款
  • 通过关闭来管理流程
卖方的角色
  • 批准买方、价格和合同条款
  • 在买方尽职调查期间支持伟易博平台收益

并非所有买家/投资者都是生来平等的.  情况下, 动机, 买家体验, 而销售经纪人的专业知识也是“选择”合适买家的因素.  我们的经验将在这里带来巨大的回报,几乎消除了错误的开始.

谈判/维持最终商定的销售价格, 在奠定了适当的基础后,哪一个接近发行价的价格更容易实现.  因为我们支持我们的上市和定价与目标, 可验证的数据, 大的价格优惠不是我们的客户/卖家必须要面对的.

话虽如此,谈判是每项协议的一部分.  我直接代理过价值超过2亿美元的 投资伟易博平台交易.  经验是无可替代的.  我知道所有的经纪人/销售人员都说他们是谈判专家, 但如果你问我的客户,他们会用真实的结果来证实这一说法.

我们为上市代理服务带来的另一个关键增值部分是,我们还代理商业抵押贷款(大多数买家需要/想要的融资).  交易失败最主要的原因是融资.  这不会发生在我们身上.  我们毫无疑问地知道有哪些贷款, 哪些金额可以借款,哪些买家将能够获得融资.  在很多情况下,我们最终会为买家融资, 这对所有人来说都是双赢的.

底线是,我们的经验表明,一旦签订合同,很少有销售失败的.